Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: τι ελέγχει ο αγοραστής πριν την ολοκλήρωση

Το πιστοποιητικό εγγραφής, συνήθως τίτλος ιδιοκτησίας, καταγράφει το ακίνητο στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Το Τμήμα συνιστά πρόσφατο πιστοποιητικό από τον πωλητή και περαιτέρω έρευνα αν δεν υπάρχει.

Το πιστοποιητικό είναι αφετηρία, όχι υποκατάστατο έρευνας. Περιγραφή, εγγεγραμμένη έκταση, κυριότητα και σημειώσεις πρέπει να συμφωνούν με τη μονάδα που είδατε, τα σχέδια και τα δικαιώματα του συμβολαίου. Μια γνωστή διεύθυνση δεν αποδεικνύει ότι το νομικό αντικείμενο και η πραγματική κατοικία ταυτίζονται.

Ρωτήστε σε ποιον ανήκουν στάθμευση, αποθήκη, αυλή, δώμα και πρόσβαση που χρησιμοποιούνται με την κατοικία. Μπορεί να είναι μέρος της μονάδας, μερίδιο κοινόκτητης ιδιοκτησίας, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ή απλή υπόσχεση πώλησης. Ο έλεγχος εγγράφων πρέπει να το αποσαφηνίζει με ισχύ και μετά την ολοκλήρωση.

Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας συνιστά πριν από την αγορά έλεγχο εγγραφής και κυριότητας, εγγεγραμμένης έκτασης, υποθηκών και άλλων βαρών, απαγορεύσεων, νόμιμης πρόσβασης, πολεοδομικών επηρεασμών, αδειών, εγκρίσεων και περιορισμών.

Ο πωλητής πρέπει να περιλάβει πιστοποιητικό έρευνας με βάρη και απαγορεύσεις ως αναπόσπαστο μέρος του σημερινού πωλητηρίου. Το πιστοποιητικό πρέπει να έχει εκδοθεί εντός 5 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία του συμβολαίου.

Το πιστοποιητικό έρευνας είναι χρονικά συγκεκριμένο αποδεικτικό, όχι μόνιμη βεβαίωση καθαρού τίτλου. Ζητήστε εξήγηση κάθε εγγραφής και προτεραιότητας, όπως υποθήκης, μέμο, άλλου κατατεθειμένου συμβολαίου ή απαγόρευσης. Αν απαιτείται αποδέσμευση ή δήλωση δανειστή, καθορίστε έγγραφο, ποσό, παραλήπτη και χρόνο πριν η πληρωμή γίνει ανεπιφύλακτη.

Ο φυσικός και πολεοδομικός έλεγχος διαφέρει από το Κτηματολόγιο. Αποτύπωση ή τεχνική επιθεώρηση εξετάζει όρια, πρόσβαση, μετατροπές και κατάσταση, ενώ τα πολεοδομικά και οικοδομικά αρχεία τις άδειες και εγκρίσεις. Συνδυάστε τα ευρήματα ώστε ένας φαινομενικά καθαρός τίτλος να μην κρύψει ασυμφωνία του κτιρίου.

Όταν η έρευνα έχει ολοκληρωθεί και δεν υπάρχουν οικονομικές ή άλλες εκκρεμότητες, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας συνιστά άμεση μεταβίβαση του πιστοποιητικού εγγραφής στο όνομα του αγοραστή.

Η τελική κατάσταση πληρωμών πρέπει να δείχνει τι πληρώνεται, τι αποδεσμεύεται και τι εγγράφεται στο ραντεβού. Επιβεβαιώστε ποιος φέρνει κάθε πιστοποιητικό και πρωτότυπο του Κτηματολογίου, πώς μεταφέρεται το υπόλοιπο και τι αποδεικτικό παραλαμβάνει ο αγοραστής μετά την εγγραφή.

Κατά τη μεταβίβαση, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας περιλαμβάνει στα απαιτούμενα έγγραφα την άδεια της αρμόδιας αρχής όταν ο αποκτών είναι αλλοδαπός κατά τον περί Κτήσεως Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμο.

Η άμεση μεταβίβαση μειώνει τον χρόνο που ο αγοραστής έχει πληρώσει χωρίς να είναι εγγεγραμμένος κύριος. Δεν καταργεί τον έλεγχο του ακινήτου, των κοινόκτητων δικαιωμάτων, του ΦΠΑ και των τελών μεταβίβασης ή του συμβολαίου.

Όταν δεν υπάρχει χωριστός τίτλος ή οικονομικά και άλλα ζητήματα καθυστερούν τη μεταβίβαση, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας συνιστά γραπτό πωλητήριο έγγραφο και κατάθεσή του στο Τμήμα.

Η κατάθεση του πωλητηρίου ενεργοποιεί τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο και αποσκοπεί στην προστασία του αγοραστή αν ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις.

Για την κατάθεση πωλητηρίου, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας απαιτεί το ακίνητο να είναι εγγεγραμμένο στον πωλητή και το γραπτό συμβόλαιο να προσδιορίζει μέρη, ακίνητο και αντάλλαγμα και να υπογράφεται από όλα τα μέρη.

Η ισχύουσα σελίδα του Κτηματολογίου απαιτεί κατάθεση του συμβολαίου μέσα σε 6 μήνες από την υπογραφή, εκτός αν δικαστήριο επιτρέψει εκπρόθεσμη κατάθεση, και ορίζει τέλος κατάθεσης 50 €.

Καταγράψτε στον έλεγχο γιατί λείπει ο χωριστός τίτλος. Σε ανάπτυξη, ρωτήστε ποιες άδειες, εργασίες, εγκρίσεις, διαχωρισμοί ή αποδεσμεύσεις απομένουν, ποιος ελέγχει κάθε στάδιο και ποια συμβατική συνέπεια έχει η καθυστέρηση. Το «εκκρεμούν τίτλοι» είναι ένδειξη κατάστασης, όχι σχέδιο παράδοσης.

Σχέδια, προδιαγραφές, στάθμευση, αποθήκη, κοινόχρηστα, επίπεδο ολοκλήρωσης, έλεγχος ελαττωμάτων, πρόσβαση επιθεώρησης, πληρωμές και διαδικασία τίτλου πρέπει να συμφωνούν. Μη στηρίζεστε σε φυλλάδιο όταν το υπογεγραμμένο συμβόλαιο ή τα κατατεθειμένα σχέδια λένε λιγότερα.

Ο πωλητής πρέπει να περιλάβει πιστοποιητικό έρευνας με βάρη και απαγορεύσεις ως αναπόσπαστο μέρος του σημερινού πωλητηρίου. Το πιστοποιητικό πρέπει να έχει εκδοθεί εντός 5 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία του συμβολαίου.

Αν υπάρχει υποθήκη ή παλαιότερο συμβόλαιο, ζητήστε τον μηχανισμό προστασίας της πληρωμής και αποδέσμευσης της μονάδας. Η κατάθεση οποιουδήποτε εγγράφου δεν διορθώνει αδύναμη σύνταξη ή ανεξήγητο βάρος. Η ειδική εκτέλεση απαιτεί κατάλληλο κατατεθειμένο συμβόλαιο και τα αντίστοιχα πραγματικά δεδομένα.

Η Κύπρος κατάργησε τους περί Χαρτοσήμων Νόμους από 1 Ιανουαρίου 2026. Έγγραφο αγοράς ακινήτου που υπογράφεται με το ισχύον καθεστώς δεν πρέπει να προϋπολογίζεται με χαρτόσημο.