سندات الملكية في قبرص: ما يجب أن يتحقق منه المشتري قبل إتمام الصفقة

تسجل شهادة التسجيل، المعروفة بسند الملكية، العقار في السجل العقاري لدائرة الأراضي والمساحة. وتوصي الدائرة بالحصول على شهادة حديثة من البائع ومواصلة التحقيق إذا لم توجد.

اقرأ الشهادة بوصفها نقطة انطلاق لا بديلًا عن الفحص. يجب مطابقة الوصف والمساحة المسجلة والملكية والملاحظات مع الوحدة التي عاينتها والمخططات والحقوق الموعودة في العقد. العنوان المألوف لا يثبت تطابق العقار قانونيًا مع المنزل الفعلي.

اسأل عمن يملك موقف السيارات والمخزن والفناء والسطح وطريق الوصول المستخدم مع المنزل. قد تكون جزءًا من الوحدة المسجلة أو حصة في الملكية المشتركة أو حق استخدام حصري أو مجرد وعد بيع. يجب أن توضح مراجعة الوثائق طبيعتها بصياغة تظل نافذة بعد الإتمام.

توصي دائرة الأراضي والمساحة قبل الشراء بفحص التسجيل والملكية والمساحة المسجلة والرهون والأعباء الأخرى وأوامر المنع والوصول القانوني والآثار التخطيطية والتراخيص والموافقات والقيود.

يجب أن يضم البائع شهادة بحث تُظهر الأعباء وأوامر المنع كجزء لا يتجزأ من عقد البيع الحالي. ويجب أن يكون تاريخها ضمن ⁦5⁩ أيام عمل من تاريخ العقد.

شهادة البحث دليل مرتبط بوقت محدد، لا ضمان دائم لخلو العقار من المشكلات. اطلب تفسير كل قيد وأولويته، بما في ذلك الرهن والحجز وعقد مودع آخر أو منع. وإذا لزم فك قيد أو إقرار مقرض، حدّد الوثيقة والمبلغ والمتلقي والموعد قبل أن يصبح الدفع غير مشروط.

تجيب الفحوص المادية والتخطيطية عن أسئلة تختلف عن سجل الأراضي. قد يكشف المسح أو الفحص الفني الحدود والوصول والتعديلات والحالة، بينما تتناول ملفات التخطيط والبناء التراخيص والموافقات. اجمع النتائج كي لا يخفي سند يبدو سليمًا مبنى غير مطابق.

حيثما يكون التحقق مكتملًا ولا توجد مسائل مالية أو غيرها عالقة، توصي دائرة الأراضي والمساحة القبرصية بالنقل الفوري لشهادة التسجيل باسم المشتري.

يجب أن يوضح بيان الإتمام ما يُدفع وما يُحرر وما يُسجل في الموعد. أكد من يحضر كل مخالصة وأصل وثيقة تطلبه دائرة الأراضي، وكيف يُحوّل الرصيد، وما الدليل الذي يتلقاه المشتري بعد اكتمال التسجيل.

عند نقل الملكية، تدرج دائرة الأراضي والمساحة تصريح الجهة المختصة ضمن الوثائق المطلوبة عندما يكون المتلقي أجنبيًا وفق قانون تملك العقارات للأجانب.

يقلل النقل الفوري الفترة التي يكون فيها المشتري قد دفع دون أن يصبح مالكًا مسجلًا. لكنه لا يلغي فحص العقار وفهم حقوق الملكية المشتركة وتسوية ضريبة القيمة المضافة ورسوم النقل أو مراجعة العقد.

عندما لا يتوفر سند ملكية مستقل، أو عندما تؤدي مسائل مالية أو غيرها إلى تأجيل نقل الملكية، توصي دائرة الأراضي والمساحة القبرصية بتحرير عقد بيع مكتوب وإيداعه لدى الدائرة.

يُفعّل إيداع عقد البيع قانون بيع العقارات (التنفيذ العيني)، ويهدف إلى حماية المشتري إذا لم ينفذ البائع التزاماته التعاقدية.

لإيداع عقد البيع، تشترط دائرة الأراضي والمساحة أن يكون العقار مسجلًا باسم البائع، وأن يحدد العقد المكتوب الأطراف والعقار والمقابل وأن يوقعه جميع الأطراف.

تذكر الصفحة الحالية لدائرة الأراضي والمساحة القبرصية أنه يجب إيداع العقد خلال ⁦6⁩ أشهر من توقيعه، ما لم تأذن المحكمة بالإيداع المتأخر، وتحدد رسم الإيداع بمبلغ ⁦‏50 €⁩.

دوّن سبب غياب السند المنفصل في ملف الفحص. في المشروع، اسأل عن التراخيص والأعمال والموافقات والتقسيمات وفك القيود المتبقية، ومن يتحكم بكل خطوة، والنتيجة التعاقدية لتجاوز الموعد. عبارة «السندات قيد الإصدار» تصف حالة ولا تقدم خطة تسليم.

يجب أن تتوافق المخططات والمواصفات والمواقف والتخزين والأجزاء المشتركة ومعيار الإنجاز ومعالجة العيوب وإتاحة الفحص ومراحل الدفع وإجراءات تسليم السند. لا تعتمد على كتيّب إذا كان العقد الموقع أو المخطط المودع يعد بأقل منه.

يجب أن يضم البائع شهادة بحث تُظهر الأعباء وأوامر المنع كجزء لا يتجزأ من عقد البيع الحالي. ويجب أن يكون تاريخها ضمن ⁦5⁩ أيام عمل من تاريخ العقد.

إذا كان هناك رهن أو عقد سابق يؤثر في العقار، فاطلب آلية تحمي الدفع وتحرر الوحدة. إيداع أي وثيقة لا يصلح صياغة ضعيفة أو عبئًا غير مفسر؛ حماية التنفيذ العيني تعتمد على عقد مودع مستوفٍ للشروط والوقائع المحيطة به.

ألغت قبرص قوانين رسم الدمغة اعتبارًا من ⁦1⁩ يناير ⁦2026⁩. ولا يجوز احتساب رسم دمغة في الميزانية على مستند شراء عقار موقَّع في ظل النظام الحالي.