רכישת נכס בקפריסין כאזרח מדינה שמחוץ לאיחוד האירופי

אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי, וכן חברות זרות או חברות הנשלטות בידי אזרחים זרים כהגדרתם בחוק, חייבים לקבל היתר מהמנהל המחוזי המקומי לרכישת מקרקעין בקפריסין.

ההיתר ניתן לגבי חלקה או קרקע שאינה מחולקת לחלקות בשטח של עד ⁦4,000⁩ מ״ר לבניית בית מגורים לשימוש עצמי, או לגבי עד שתי יחידות: שני בתי מגורים, או בית מגורים אחד וחנות בשטח של עד ⁦100⁩ מ״ר, או בית מגורים אחד ומשרד בשטח של עד ⁦250⁩ מ״ר. המגבלה חלה על בני זוג במשותף, ולא על כל אחד מבני הזוג בנפרד.

הבקשה הרשמית היא טופס ⁦COMM⁩ ⁦145⁩, המוגש למינהל המחוז שבו נמצא הנכס, בצירוף המסמכים הנדרשים לבקשה.

לא נגבית אגרה עבור היתר הרכישה. משרד הפנים מציין שמשך הטיפול בבקשות הוא בין שבועיים לשלושה שבועות.

יש לשלב זמן זה בחוזה לפני תשלום שאינו ניתן להחזר: מה מותר לחתום או לשלם בזמן ההמתנה, ואיזה תנאי מגן על הקונה אם הבקשה נדחית.

טופס ההיתר הרשמי מזהיר כי מתן היתר הרכישה אינו מטיל על הרפובליקה אחריות לאכיפת ההתחייבויות החוזיות של הקונה או הבעלים הרשום.

אין זו בדיקה של המחיר, איכות הבנייה, התאמה תכנונית, מוכנות מסמך הבעלות או נוסח החוזה. בדיקות אלה נשארות באחריות יועצי הקונה.

מחלקת המקרקעין והמדידות ממליצה לבדוק לפני הרכישה את הרישום והבעלות, את השטח הרשום, משכנתאות ושעבודים אחרים, צווי איסור, גישה חוקית, השלכות תכנוניות, היתרים, אישורים והגבלות.

לפני החתימה בקשו רשימת סוגיות בכתב: בעלים, שעבודים ושחרורם, גישה, היתרים וכל דבר שעדיין תלוי במוכר או במלווה.

תעודת רישום, המכונה בדרך כלל שטר בעלות, רושמת את המקרקעין בפנקס המקרקעין של מחלקת המקרקעין והמדידות. המחלקה ממליצה לקבל מהמוכר תעודה עדכנית ולערוך בירור נוסף אם אין כזו.

כאשר הבדיקה הושלמה ואין בעיות כספיות או אחרות פתוחות, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין ממליצה על העברה מיידית של תעודת הרישום על שם הרוכש.

כאשר אין שטר קניין נפרד זמין, או כאשר בעיות כספיות או אחרות דוחות את ההעברה, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין ממליצה על חוזה מכר בכתב ועל הפקדתו במחלקה.

הפקדת חוזה המכר מפעילה את חוק מכירת מקרקעין (אכיפה בעין), ונועדה להגן על הרוכש אם המוכר אינו מקיים את התחייבויותיו החוזיות.

הדף הנוכחי של מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין קובע שיש להפקיד את החוזה בתוך ⁦6⁩ חודשים ממועד החתימה, אלא אם בית משפט מתיר הפקדה באיחור, ומציין אגרת הפקדה של ⁦‏50 ‏€⁩.

מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין ממליצה לקונה לשאול את המוכר אם חל מע״מ ובאיזה שיעור; על המוכר לקבוע את הטיפול מראש, לאחר התייעצות עם מחלקת המסים.

מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין מציינת שלא נגבית אגרת העברה כאשר מוטל מע״מ על אותה עסקה בגין אותו נכס ומוצגות הראיות הנדרשות ממחלקת המסים.

במקרים שבהם אגרות העברה מוטלות או נגבות, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין מציינת שחלה הפחתה כללית על האגרה המחושבת. ההפחתה שפורסמה היא ⁦50%⁩ מהאגרה המתקבלת מהסולם המדורג; אין מדובר בהפחתה של מחיר הרכישה.

קפריסין ביטלה את חוקי מס הבולים החל מ-⁦1⁩ בינואר ⁦2026⁩. אין לתקצב מסמך רכישת נכס שנחתם במסגרת המשטר הנוכחי כאילו חל עליו מס בולים.

הוסיפו עלויות מקצועיות, טכניות, בנקאיות, ביטוח והוצאות משותפות לפי הצעות כתובות ולא אחוזים כלליים. ציינו אם כל תשלום ניתן להחזר כאשר תנאי ההיתר, המימון או הבעלות אינם מתקיימים.

אם המטרה כוללת תושבות, הכינו רשימת בדיקה נפרדת להגירה במקום לכתוב ״תושבות״ ליד מחיר הרכישה. מחלקת ההגירה בוחנת מבקש והשקעה במסלול הנבחר, ואילו מינהל המחוז מטפל בהיתר לרכישת הנכס.

במסלול הבית או הדירה לפי תקנה ⁦6⁩(⁦2⁩), סכום ההשקעה המינימלי שפורסם הוא ⁦‏300,000 ‏€⁩ לפני מע״מ, ככל שחל. במסלול הבית או הדירה, הרכישה המזכה חייבת להיות מכירה ראשונה על ידי חברה ליזמות מקרקעין, וסכום ההשקעה הנקוב אינו כולל מע״מ.

סף ההכנסה השנתית המובטחת המינימלית שפורסם הוא ⁦‏50,000 ‏€⁩ עבור המבקש, בתוספת ⁦‏15,000 ‏€⁩ עבור בן או בת זוג ו-⁦‏10,000 ‏€⁩ עבור כל ילד קטין תלוי. במסלול הבית או הדירה, ההכנסה השנתית המובטחת חייבת להגיע מחו״ל ולהיות מוכחת באמצעים הרשמיים שמתארת מחלקת ההגירה; ניתן לכלול בסכום הכולל את הכנסת בן או בת הזוג.

יש להוכיח שכספי ההשקעה מקורם בחו״ל ולא בהלוואה מקומית, וכי הם קשורים להשקעה; המדיניות מורה על תשלום לחשבון המוכר במוסד פיננסי בקפריסין.

מסלול הנכס כולל גם תנאים אישיים, ביטוחיים, תעסוקתיים ותנאים לשימור הזכאות. קראו אותם במדריך לתושבות קבע לפני שתבססו חוזה רכישה על הנחת אישור.