העלות הכוללת של רכישת נכס בקפריסין

תעדו את הנכס ואת כל פריט שנכלל או הוחרג: חניה, מחסן, ריהוט, מכשירי חשמל, שדרוגים, מתקנים משותפים וכל עבודה שמתומחרת בנפרד. ציינו אם הסכום הוא לפני מע״מ או אחריו, והאם תשלום ההזמנה מהווה חלק ממחיר הרכישה. בסיס ברור מונע מצב שבו תוספות מאוחרות ייחשבו בטעות למסים.

מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין ממליצה לקונה לשאול את המוכר אם חל מע״מ ובאיזה שיעור; על המוכר לקבוע את הטיפול מראש, לאחר התייעצות עם מחלקת המסים.

שיעור המע״מ הרגיל בקפריסין הוא ⁦19%⁩, והשיעור המופחת של מחלקת המסים לדירת מגורים עיקרית הוא ⁦5%⁩. שיעור מוחל על סכום חייב במס, ואין לבחור בו משום שהוא מניב את הסכום הכולל הרצוי.

מחלקת המסים מפעילה הליך רשמי של הגשת בקשה וקבלת אישור לשיעור המע״מ המופחת ברכישה או בבנייה של דירת מגורים עיקרית. לפיכך, המחשבון שלהלן אינו קובע זכאות.

כאשר סכום בשיעור המופחת אושר, שמרו את החלוקה הכתובה של הסכום החייב במס וחשבו את שני הרכיבים. כאשר הוא לא אושר, אל תשתמשו בתרחיש המופחת כדי להוכיח יכולת עמידה בעלות.

אגרות העברה מוטלות על מחיר המכירה או על שווי השוק שבו משתמשת מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין. אם המנהל סבור שהמחיר המוצהר אינו משקף את שווי השוק האמיתי במועד ההסכם, המחלקה רשאית לקבוע את השווי לצורך חישוב האגרות.

הסולם שפורסם גובה ⁦3%⁩ על המדרגה של עד ⁦‏85,000 ‏€⁩, ⁦5%⁩ על המדרגה שבין ⁦‏85,000 ‏€⁩ ל-⁦‏170,000 ‏€⁩, ו-⁦8%⁩ רק על המדרגה שמעל ⁦‏170,000 ‏€⁩.

מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין מציינת שלא נגבית אגרת העברה כאשר מוטל מע״מ על אותה עסקה בגין אותו נכס ומוצגות הראיות הנדרשות ממחלקת המסים.

במקרים שבהם אגרות העברה מוטלות או נגבות, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין מציינת שחלה הפחתה כללית על האגרה המחושבת. ההפחתה שפורסמה היא ⁦50%⁩ מהאגרה המתקבלת מהסולם המדורג; אין מדובר בהפחתה של מחיר הרכישה.

אל תוסיפו באופן אוטומטי את האגרה המדורגת ברוטו. החילו את הפטור בשל מע״מ, את ההפחתה הכללית או את הטיפול ללא הפחתה רק לאחר שיש להם תימוכין לגבי העסקה הספציפית. השאירו את התוצאה ברוטו גלויה, כך ששינוי בטיפול יוכל להיות מחושב בלי לבנות מחדש את הסולם.

כאשר הבדיקה הושלמה ואין בעיות כספיות או אחרות פתוחות, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין ממליצה על העברה מיידית של תעודת הרישום על שם הרוכש.

כאשר אין שטר קניין נפרד זמין, או כאשר בעיות כספיות או אחרות דוחות את ההעברה, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין ממליצה על חוזה מכר בכתב ועל הפקדתו במחלקה.

הדף הנוכחי של מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין קובע שיש להפקיד את החוזה בתוך ⁦6⁩ חודשים ממועד החתימה, אלא אם בית משפט מתיר הפקדה באיחור, ומציין אגרת הפקדה של ⁦‏50 ‏€⁩.

קפריסין ביטלה את חוקי מס הבולים החל מ-⁦1⁩ בינואר ⁦2026⁩. אין לתקצב מסמך רכישת נכס שנחתם במסגרת המשטר הנוכחי כאילו חל עליו מס בולים.

אם הצעת מחיר עדכנית כוללת שורה של מס בולים, בקשו את תאריך המסמך ואת הבסיס המשפטי. אגרת הפקדה במחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין, עלות חיפוש, אגרת העברה ומס בולים הם סעיפים שונים; הסרת הסעיף שבוטל אינה מבטלת את הסעיפים האחרים שחלים באמת.

בקשו הגדרות היקף והצעות מחיר בכתב עבור בדיקה משפטית עצמאית, בדיקת בעלות וחיפושים, ניסוח או בדיקה של החוזה, ייעוץ מס במידת הצורך, בדיקה הנדסית, מדידה או שמאות, תרגום ואימות מסמכים. הצעת מחיר נמוכה שאינה כוללת את החלק הקשה אינה ניתנת להשוואה להתקשרות מקיפה יותר.

בדירה גמורה, הבדיקה ההנדסית עשויה להתמקד במצב הנכס, בשינויים, בגבולות, בגישה ובהיתרים. ביחידה בפרויקט בבנייה, ייתכן שתידרש עבודה רבה יותר בנוגע לתוכניות, למפרטים, להיתרים, לשלבי ההשלמה, לשטחים המשותפים, לטיפול בליקויים ולמסלול לקבלת שטר קניין נפרד. תנו לנכס לקבוע את היקף העבודה.

רשמו מע״מ על חשבוניות של אנשי מקצוע רק כפי שהוא מופיע בהצעת המחיר. אל תמציאו שיעור שכר טרחה גורף לאנשי מקצוע, ואל תניחו שכל יועץ כולל הוצאות לצד שלישי באותו אופן.

אם אתם לוקחים הלוואה, בקשו מהגורם המלווה לוח ספציפי לעסקה הכולל שמאות, עמלת הקצאה, ניהול חשבון, בטוחות, ביטוח וכל עבודה משפטית או עבודת רישום שהוא דורש. ציינו אילו פריטים משולמים לפני האישור, בעת ההצעה, בעת משיכת הכספים או לאורך חיי המסגרת.

בנו ציר זמן של תזרים מזומנים, לא רק סכום כולל. תשלום ההזמנה, תשלומי החוזה, אבני דרך בבנייה, חשבוניות של אנשי מקצוע, מסים, רישום והשלמת העסקה עשויים לחול בתאריכים שונים. סמנו במפורש סכומים הניתנים להחזר ואת התנאים להחזרם.

השיגו נתונים עדכניים לגבי הוצאות משותפות, שירותי תשתית ועבודות חיבור, ביטוח מבנה או תכולה, תחזוקה, תיקונים, ריהוט, אבטחה וכל שירות ניהול. בפרויקט משותף, בדקו את התקציב, את מצב החובות, את הסדרי הקרן השמורה ואת שיטת החלוקה, במקום להעתיק סכום חודשי מהמודעה.

אם הנכס יושכר, ישמש באופן עונתי, יעבור שיפוץ או יוחזק באמצעות מבנה אחר, שאלו את יועצי המס והרגולציה הרלוונטיים אילו רישומים, היתרים, ביטוחים או עלויות תפעול נוספים חלים. מדריך זה אינו ממלא שורות אלה בהנחות, משום שהשימוש והבעלים עשויים לשנות את התשובה.

הפרידו בין עלויות הרכישה לבין עלויות הבעלות השנתיות והשיפורים האופציונליים, כך שנכסים שונים יישארו ניתנים להשוואה.