מס רווחי הון על נכסים בקפריסין: הכללים משנת ⁦2026⁩

המס חל על הרווח ממימוש מקרקעין בקפריסין, ללא תלות בזהות המוכר ובמקום מגוריו. הוא חל גם על מניות חברה המחזיקה נכס בקפריסין, מניות חברות המחזיקות בחברה כזאת כשמקור לפחות ⁦20%⁩ משווי המניות הוא נכס בקפריסין, ועל המחאת חוזה לרכישת נכס. רווח שכבר חייב במס כהכנסה עסקית, כגון רווח מסחרי של יזם, כפוף במקום זאת למס הכנסה.

השיעור הוא ⁦20%⁩ מהרווח ולא ממחיר המכירה. לכן המוכר צריך לברר את הרווח ואת הפטור שטרם נוצל.

מימוש רחב יותר ממכירה. החוק כולל גם מכרז פומבי, חליפין, חכירה רשומה, מתנה, הענקת אופציה לרכישה והעברת זכויות בחוזה רכישה לפני העברת הבעלות, כפי שנהוג במכירה חוזרת של נכס על הנייר.

הרווח הוא מחיר המכירה פחות עלות הנכס, לאחר הגדלת העלות עד למכירה לפי מדד המחירים הקמעונאיים שמפרסמת ⁦CYSTAT⁩. מנכים גם הוצאות אחרות שהוצאו כולן ובאופן בלעדי להפקת הרווח, שלא נוכו כבר לצורכי מס הכנסה, בהצמדה ממועד ההוצאה.

ההתאמה חשובה במיוחד בנכס שהוחזק שנים רבות: ככל שהתקופה ארוכה יותר, היא מפחיתה יותר מהרווח הנראה לעין. לכן שני מוכרים עם אותם מחירי רכישה ומכירה עשויים לשלם מס שונה אם רכשו בשנים שונות.

שמרו את חוזה הרכישה, מסמכי ההעברה וחשבוניות העבודות בנכס. הם מוכיחים את העלות; עלות שאין לה תיעוד היא בסיס חלש לדיווח.

במהלך חייו יחיד רשאי לפטור רווח של ⁦‏30,000 ‏€⁩ מכל מימוש, או ⁦‏50,000 ‏€⁩ ממכירת קרקע חקלאית כאשר חקלאות היא עיסוקו העיקרי.

מכירת בית עיקרי פטורה עד רווח של ⁦‏150,000 ‏€⁩ כאשר הבעלים השתמש בו רק למגוריו במשך לפחות ⁦5⁩ שנים במצטבר, והקרקע אינה עולה על ⁦1.5⁩ דקאר, שהם ⁦1,500⁩ מטרים רבועים. הרווח שמעל התקרה והחלק הנובע מקרקע עודפת חייבים במס. במכירה שנייה או מאוחרת נדרשות ⁦10⁩ שנות מגורים. הפטור אובד אם הבית נמכר ⁦1⁩ שנה או יותר לאחר העזיבה.

הפטורים הם סכומים מצטברים לכל החיים של יחידים, לא הטבות שנתיות ולא פטורים לחברות. אי אפשר לשלב את פטור הבית העיקרי עם הפטור הכללי: חל רק אחד, הגבוה מביניהם.

רפורמת המס של ⁦2026⁩, חוק ⁦242(I)/2025⁩, הגדילה את שלושת הפטורים לכל החיים החל מ־⁦1⁩ בינואר ⁦2026⁩. דפים שעדיין מציינים כ־EUR ⁦17,086⁩, EUR ⁦25,629⁩ או EUR ⁦85,430⁩ מציגים תקרות ישנות שנקבעו בלירות קפריסאיות.

העברות מסוימות אינן נחשבות כלל מימוש: ירושה, מתנה מהורה לילד, בין בני זוג או קרובים עד דרגה שלישית, מתנה לחברה משפחתית שבעלי מניותיה נשארים בני משפחה חמש שנים, מתנה למדינה או לעמותה מאושרת, והעברה בין בני זוג לשעבר לפי צו גירושין. מקבל המתנה מקבל גם את העלות המקורית של הנותן לצורך מכירה עתידית.

לכן מתנה לילד אינה חייבת במס ביום הנתינה, אך מכירתו העתידית נמדדת מהעלות המקורית של ההורה. הרווח והמס עשויים להיות גבוהים משל מי שרכש במחיר השוק.

המוכר חייב לדווח למחלקת המסים על כל מימוש בתוך חודש, ובכל מקרה לפני העברת הנכס במרשם המקרקעין, ולשלם את המס שחושב.

הקונה צריך לצפות שיועצו יברר כיצד המוכר יסלק את חובות הנכס לפני פגישת ההעברה, משום שההעברה תלויה בכך. במכירה בתשלומים יש להסכים בחוזה מתי הדבר ייעשה.

המדריך עוסק ביחיד המוכר נכס שבבעלותו. לסוחר בנכסים, חברה, מכירת מניות, מכירה במסגרת גירושין ומכירה בידי יורש יש כללים משלהם ונדרשת עצה לפי העובדות.