Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών σε ακίνητα στην Κύπρο: οι κανόνες από το 2026

Ο φόρος αφορά το κέρδος από διάθεση κυπριακού ακινήτου, όποιος κι αν είναι ο πωλητής και όπου κι αν ζει. Καλύπτει επίσης μετοχές εταιρείας που κατέχει κυπριακό ακίνητο, μετοχές εταιρειών που κατέχουν τέτοια εταιρεία όταν τουλάχιστον 20% της αξίας τους προέρχεται από κυπριακό ακίνητο, και εκχώρηση συμβολαίου αγοράς. Κέρδος που φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα, όπως εμπορικό κέρδος εργολάβου, υπάγεται αντί αυτού στον φόρο εισοδήματος.

Ο συντελεστής είναι 20% του κέρδους, όχι της τιμής. Ο πωλητής πρέπει επομένως να προσδιορίσει το κέρδος και ποια απαλλαγή δεν έχει ακόμη χρησιμοποιήσει.

Η διάθεση είναι ευρύτερη από την πώληση. Ο νόμος περιλαμβάνει δημόσιο πλειστηριασμό, ανταλλαγή, εγγεγραμμένη μίσθωση, δωρεά, δικαίωμα προαίρεσης αγοράς και εκχώρηση δικαιωμάτων συμβολαίου πριν τη μεταβίβαση, όπως συνήθως μεταπωλείται αγορά από τα σχέδια.

Το κέρδος είναι η τιμή πώλησης μείον το κόστος του ακινήτου, αφού το κόστος αυξηθεί έως την πώληση με τον δείκτη λιανικών τιμών της CYSTAT. Αφαιρούνται και άλλες δαπάνες αποκλειστικά για την παραγωγή του κέρδους που δεν αφαιρέθηκαν ήδη από τον φόρο εισοδήματος, αναπροσαρμοσμένες από τον χρόνο καταβολής τους.

Η προσαρμογή έχει μεγαλύτερη σημασία σε πολυετή ιδιοκτησία: όσο μεγαλύτερη η διάρκεια, τόσο περισσότερο μειώνει το φαινομενικό κέρδος. Γι' αυτό δύο πωλητές με ίδιες τιμές αγοράς και πώλησης αλλά διαφορετικά έτη αγοράς μπορεί να οφείλουν διαφορετικό φόρο.

Κρατήστε πωλητήριο αγοράς, έγγραφα μεταβίβασης και τιμολόγια εργασιών. Αποδεικνύουν το κόστος. Μη αποδεικνυόμενο κόστος δεν αποτελεί ισχυρή βάση δήλωσης.

Κατά τη διάρκεια της ζωής του, φυσικό πρόσωπο δικαιούται απαλλαγή 30.000 € κέρδους από οποιαδήποτε διάθεση ή 50.000 € από γεωργική γη όταν η γεωργία είναι το κύριο επάγγελμά του.

Η κύρια κατοικία απαλλάσσεται έως 150.000 € κέρδους όταν χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά ως ιδιόκτητη κατοικία για τουλάχιστον 5 χρόνια συνολικά και η γη δεν υπερβαίνει τα 1,5 δεκάρια, δηλαδή 1.500 τετραγωνικά μέτρα. Το επιπλέον κέρδος και το μέρος που αναλογεί σε επιπλέον γη φορολογούνται. Σε δεύτερη ή επόμενη τέτοια πώληση απαιτούνται 10 χρόνια κατοίκησης. Η απαλλαγή χάνεται αν η πώληση γίνει 1 έτος ή περισσότερο μετά την αποχώρηση.

Οι απαλλαγές είναι δια βίου σύνολα για φυσικά πρόσωπα, όχι ετήσια όρια ούτε παροχές εταιρειών. Η απαλλαγή κύριας κατοικίας δεν συνδυάζεται με τη γενική. Εφαρμόζεται μόνο μία, η μεγαλύτερη.

Η φορολογική μεταρρύθμιση του 2026, Νόμος 242(I)/2025, αύξησε και τις τρεις δια βίου απαλλαγές από 1 Ιανουαρίου 2026. Σελίδες που ακόμη αναφέρουν περίπου EUR 17.086, EUR 25.629 ή EUR 85.430 παραθέτουν τα παλιά όρια, που είχαν οριστεί σε κυπριακές λίρες.

Ορισμένες μεταβιβάσεις δεν αποτελούν διάθεση: κληρονομιά, δωρεά γονέα σε παιδί, μεταξύ συζύγων ή συγγενών έως τρίτου βαθμού, δωρεά σε οικογενειακή εταιρεία της οποίας οι μέτοχοι παραμένουν συγγενείς για πέντε χρόνια, δωρεά στο κράτος ή εγκεκριμένο φιλανθρωπικό οργανισμό και μεταβίβαση μεταξύ πρώην συζύγων με δικαστικό διάταγμα διαζυγίου. Ο δωρεοδόχος αναλαμβάνει το αρχικό κόστος του δωρητή για μελλοντική πώληση.

Η δωρεά σε παιδί δεν φορολογείται εκείνη τη στιγμή, αλλά η μελλοντική πώληση του παιδιού υπολογίζεται από το αρχικό κόστος του γονέα. Έτσι το κέρδος και ο φόρος μπορεί να είναι μεγαλύτερα από ό,τι για αγοραστή στην αγοραία τιμή.

Ο πωλητής δηλώνει κάθε διάθεση στο Τμήμα Φορολογίας μέσα σε έναν μήνα και οπωσδήποτε πριν τη μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο, και πληρώνει τον υπολογισμένο φόρο.

Ο σύμβουλος του αγοραστή αναμένεται να ζητήσει πώς θα εξοφλήσει ο πωλητής τις οφειλές του ακινήτου πριν το ραντεβού, επειδή από αυτό εξαρτάται η μεταβίβαση. Σε τμηματική πληρωμή συμφωνήστε τον χρόνο στο συμβόλαιο.

Ο οδηγός αφορά φυσικό πρόσωπο που πωλεί δικό του ακίνητο. Εμπορία ακινήτων, εταιρεία, μετοχές, διακανονισμός διαζυγίου ή πώληση κληρονόμου έχουν ειδικούς κανόνες και χρειάζονται εξατομικευμένη συμβουλή.