Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре: правила с 2026 года

Налог взимается с прироста от отчуждения недвижимости на Кипре независимо от продавца и его места жительства. Он также распространяется на акции компании с кипрской недвижимостью, акции компаний, владеющих такой компанией, когда не менее 20 % стоимости акций связано с кипрской недвижимостью, и уступку договора её приобретения. Доход, облагаемый как предпринимательский, например торговая прибыль застройщика, вместо этого подпадает под подоходный налог.

Ставка составляет 20 % прироста, а не цены продажи. Поэтому продавцу нужно определить прирост и оставшееся неиспользованным освобождение.

Отчуждение шире продажи. Закон также учитывает публичный аукцион, обмен, зарегистрированную аренду, дарение, предоставление опциона на покупку и передачу прав по договору до перехода титула, как обычно перепродают объекты на стадии строительства.

Прирост равен цене продажи за вычетом стоимости приобретения, предварительно проиндексированной до даты продажи по публикуемому CYSTAT индексу розничных цен. Вычитаются и другие расходы, понесённые исключительно для получения прироста и ранее не вычтенные по подоходному налогу, с поправкой на инфляцию с даты их оплаты.

Поправка особенно важна при длительном владении: чем дольше срок, тем большую часть видимого прироста она убирает. Поэтому при одинаковых ценах покупки и продажи налог у двух продавцов может различаться, если они купили в разные годы.

Сохраните договор покупки, документы передачи титула и счета за работы. Они подтверждают затраты, а неподтверждённые затраты служат слабым основанием для декларации.

За всю жизнь физическое лицо может освободить 30 000 € прироста от любого отчуждения либо 50 000 € от продажи сельскохозяйственной земли, если сельское хозяйство является его основным занятием.

Продажа основного жилья освобождается в пределах 150 000 € прироста, если собственник использовал его исключительно как своё жильё не менее 5 лет суммарно, а участок не превышает 1,5 декаров, то есть 1 500 квадратных метров. Превышение и прирост, относящийся к лишней земле, облагаются. При второй или последующей такой продаже требуется 10 лет проживания. Освобождение утрачивается, если продажа происходит через 1 год или более после выезда.

Освобождения действуют как пожизненные суммы для физических лиц, а не как ежегодные вычеты и не как льготы компаний. Освобождение основного жилья нельзя сложить с общим: действует только одно, большее из двух.

Налоговая реформа 2026 года, Закон 242(I)/2025, повысила все три пожизненных освобождения с 1 января 2026 года. Страницы, по-прежнему указывающие примерно EUR 17 086, EUR 25 629 или EUR 85 430, приводят старые пределы, установленные законом в кипрских фунтах.

Некоторые передачи вообще не считаются отчуждением: наследование, дарение от родителя ребёнку, между супругами или родственниками до третьей степени, семейной компании, чьи акционеры остаются членами семьи пять лет, государству или одобренной благотворительной организации, а также передача между бывшими супругами по судебному решению о разводе. Получатель дара принимает первоначальные затраты дарителя для будущей продажи.

Поэтому дарение ребёнку не облагается в день передачи, но его последующая продажа рассчитывается от первоначальных затрат родителя. Прирост и налог могут оказаться выше, чем у покупателя по рыночной цене.

Продавец обязан заявить о каждом отчуждении Налоговому департаменту в течение месяца и в любом случае до передачи объекта в земельном реестре, а также уплатить рассчитанный налог.

Покупателю следует ожидать, что его консультант выяснит, как продавец погасит задолженность по объекту до регистрации: от этого зависит передача титула. При оплате частями согласуйте этот момент в договоре.

Руководство касается физического лица, продающего собственный объект. Торговля недвижимостью, компания, продажа акций, раздел при разводе и продажа наследником имеют свои правила и требуют консультации по обстоятельствам.