НДС на новостройку на Кипре: сначала проверьте сделку, затем считайте

Земельный департамент рекомендует покупателю выяснить у продавца, подлежит ли уплате НДС и по какой ставке; продавцу следует заранее определить режим налогообложения после консультации с Налоговым департаментом.

Попросите ответ в письменном виде и уточните, как указана цена. В буклете может стоять цена без НДС, цена с НДС или начальная цена без дополнительных опций. Полезное приложение к договору указывает облагаемую сумму, применимый режим и то, какая сторона предоставит подтверждающие налоговые документы.

Закон об НДС освобождает большинство продаж недвижимости, но не продажу здания до того, как его впервые начали использовать, если его продаёт предприятие в рамках своей деятельности. Перепродажа жилья, в котором уже кто-то жил, освобождена от НДС, как и здание, заявление на планировочное разрешение для которого подано до 1 мая 2004 г. Если продавец не может объяснить режим этой продажи, приостановите бюджет, а не выбирайте более дешёвый вариант.

Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19 %, а пониженная ставка Налогового департамента для основного места жительства составляет 5 %. Ставка применяется к налогооблагаемой сумме, а не выбирается потому, что даёт желаемый итог.

Налоговый департамент предусматривает официальную процедуру подачи заявления и получения сертификата для применения пониженной ставки НДС при покупке или строительстве основного места жительства. Поэтому приведённый ниже калькулятор не определяет право на её применение.

Подать заявление может любое лицо в возрасте 18 лет и старше, которое приобретает жильё как своё основное и постоянное место жительства на Кипре и не имеет на Кипре другого жилья, купленного по пониженной ставке. Ставка 5 % тогда распространяется на первые 130 квадратных метров жилья и не более чем на 350 000 € его стоимости, и только если вся сделка стоит не более 475 000 €, а площадь жилья не превышает 190 квадратных метров. Покупатель, который перестаёт там жить в течение 10 лет, должен сообщить об этом Налоговому департаменту и вернуть разницу за оставшееся время.

Учитывайте срок одобрения в плане: ни договор, ни счёт, ни график платежей не должны предполагать пониженную сумму до её одобрения, а изменение режима означает пересчёт денег перед следующим платежом.

Калькулятор принимает цену договора без НДС и ту часть облагаемой цены, которую ваша письменная разбивка относит к пониженной ставке. Остаток рассчитывается по стандартной ставке. Затем он показывает обе части НДС, общий НДС и итоговую цену. Это прозрачная арифметика по введённым данным, а не налоговое заключение.

Если вся облагаемая цена идёт по стандартной ставке, оставьте поле пониженной ставки пустым. Если подтверждённая разбивка использует обе ставки, введите только облагаемую сумму по пониженной ставке, а не НДС с этой суммы. Если ввести налог вместо облагаемой суммы, результат окажется заниженным, а две части счёта невозможно будет сверить.

Держите расчёт продавца рядом с результатом и устраняйте любое расхождение во входных данных, а не выбирайте результат, который подходит под взнос.

Земельный департамент указывает, что сбор за переоформление не взимается, если по той же сделке в отношении того же объекта начисляется НДС и представлены требуемые подтверждения Налогового департамента.

Поэтому таблица общей стоимости не должна по умолчанию складывать полную оценку НДС и полную оценку сбора за переоформление. Проверьте, относятся ли подтверждения к тому же объекту и той же сделке, и затем используйте соответствующий режим сбора. Строка налога и строка регистрации в кадастре могут быть связаны, даже если ими занимаются разные ведомства.

Кипр отменил законы о гербовом сборе с 1 января 2026 года. Документ о покупке недвижимости, подписанный в рамках действующего режима, не должен закладываться в бюджет как облагаемый гербовым сбором.

Запросите график цен, в котором отдельно указаны объект, дополнительные опции со своей ценой, НДС и даты платежей. Сверьте его с условиями бронирования и договором купли-продажи. Если позже появятся парковка, кладовая, мебель или улучшения, спросите, входят ли они в облагаемую сумму и как, прежде чем полагаться на первую оценку.

Сохраните заявление или сертификат Налогового департамента, письменную позицию продавца, счета и подтверждения оплаты. Тот, кто будет проверять это в будущем, должен видеть, какая сумма облагалась по какой ставке, не восстанавливая это по банковским переводам. Если предполагаемое использование или обстоятельства покупателя могут измениться, получите консультацию по конкретной сделке, прежде чем считать, что первоначальный режим сохраняется.

Безопасный порядок: подтверждения, распределение, расчёт, затем оплата. Если нарушить этот порядок, полезный инструмент оценки превращается в оправдание для числа, выбранного заранее.